ปล่อยเช่าคอนโดต้องเตรียมอะไรบ้าง? คู่มือสำหรับเจ้าของห้องมือใหม่
การปล่อยเช่าคอนโดเป็นวิธีสร้างรายได้จากอสังหาริมทรัพย์ที่หลายคนสนใจ โดยเฉพาะเจ้าของห้องที่ยังไม่ได้อยู่อาศัยเอง มีคอนโดว่าง หรือซื้อไว้เพื่อการลงทุน
แต่การปล่อยเช่าคอนโดไม่ได้มีแค่การลงประกาศแล้วรอผู้เช่าติดต่อเข้ามา เจ้าของห้องควรเตรียมหลายเรื่องให้พร้อมก่อนเริ่มปล่อยเช่า เช่น การตั้งราคา สภาพห้อง เฟอร์นิเจอร์ รูปภาพ สัญญาเช่า เงินประกัน และการคัดกรองผู้เช่า
บทความนี้จะสรุปให้เข้าใจง่ายว่า ปล่อยเช่าคอนโดต้องเตรียมอะไรบ้าง เพื่อให้เจ้าของห้องมือใหม่เริ่มต้นได้อย่างมั่นใจมากขึ้น
ปล่อยเช่าคอนโดต้องเตรียมอะไรบ้างแบบสรุป
ก่อนปล่อยเช่าคอนโด เจ้าของห้องควรเตรียมเรื่องหลัก ๆ ดังนี้
ตรวจสภาพห้องให้พร้อมอยู่
เตรียมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น
ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะกับตลาด
ถ่ายรูปห้องให้น่าสนใจ
เขียนรายละเอียดประกาศให้ครบ
คัดกรองผู้เช่าก่อนนัดดูห้อง
เตรียมสัญญาเช่าให้ชัดเจน
กำหนดเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
ตรวจรับห้องก่อนและหลังเช่า
วางแผนดูแลห้องระหว่างสัญญาเช่า
หากเตรียมทุกอย่างเป็นระบบ จะช่วยลดปัญหาระหว่างเจ้าของห้องกับผู้เช่า และเพิ่มโอกาสปล่อยเช่าได้เร็วขึ้น
1. ตรวจสภาพห้องก่อนปล่อยเช่า
ก่อนลงประกาศปล่อยเช่า ควรตรวจสภาพห้องให้ละเอียดก่อนว่าพร้อมให้ผู้เช่าเข้าอยู่หรือไม่
จุดที่ควรตรวจ ได้แก่
ระบบไฟ
ระบบน้ำ
แอร์
เครื่องทำน้ำอุ่น
ประตูและหน้าต่าง
สุขภัณฑ์ในห้องน้ำ
พื้น ผนัง และฝ้าเพดาน
เฟอร์นิเจอร์
เครื่องใช้ไฟฟ้า
กลิ่นอับหรือความชื้นในห้อง
ถ้าห้องมีจุดเสียหายเล็ก ๆ เช่น ไฟไม่ติด ก๊อกน้ำรั่ว แอร์ไม่เย็น หรือประตูปิดไม่สนิท ควรซ่อมก่อนพาผู้เช่าเข้าชมห้อง เพราะความประทับใจแรกมีผลต่อการตัดสินใจเช่ามาก
ห้องที่สะอาด ใช้งานได้จริง และดูพร้อมอยู่ มักมีโอกาสปล่อยเช่าได้ง่ายกว่าห้องที่ยังต้องซ่อมหลายจุด
2. เตรียมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่จำเป็น
ผู้เช่าส่วนใหญ่มักมองหาห้องที่พร้อมเข้าอยู่ โดยเฉพาะคอนโดในเมืองหรือคอนโดใกล้รถไฟฟ้า ดังนั้นเจ้าของห้องควรเตรียมของใช้พื้นฐานให้ครบพอสมควร
เฟอร์นิเจอร์ที่ควรมี ได้แก่
เตียงนอน
ที่นอน
ตู้เสื้อผ้า
โต๊ะทำงานหรือโต๊ะอเนกประสงค์
โซฟา
โต๊ะกินข้าว
ชั้นวางของหรือชั้นวางทีวี
เครื่องใช้ไฟฟ้าที่ควรมี ได้แก่
แอร์
ตู้เย็น
เครื่องทำน้ำอุ่น
ไมโครเวฟ
เครื่องซักผ้า
ทีวี หากต้องการเพิ่มความน่าสนใจ
ไม่จำเป็นต้องแต่งห้องแพงเกินไป แต่ควรเลือกของที่ใช้งานได้จริง ทนทาน และดูแลรักษาง่าย เพราะห้องปล่อยเช่าจะมีการใช้งานต่อเนื่อง
3. ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะกับตลาด
การตั้งราคาค่าเช่าสำคัญมาก หากตั้งสูงเกินไป ห้องอาจว่างนาน แต่ถ้าตั้งต่ำเกินไป เจ้าของห้องอาจเสียโอกาสในการได้ผลตอบแทนที่เหมาะสม
ก่อนตั้งราคา ควรเปรียบเทียบกับห้องลักษณะใกล้เคียงในโครงการเดียวกันหรือทำเลเดียวกัน โดยดูจากปัจจัยเหล่านี้
ขนาดห้อง
ชั้นและวิว
ทิศห้อง
สภาพห้อง
เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า
ระยะทางจากรถไฟฟ้าหรือถนนหลัก
สิ่งอำนวยความสะดวกของโครงการ
จำนวนห้องคู่แข่งที่ปล่อยเช่าอยู่
ห้องที่ตกแต่งดี พร้อมอยู่ และถ่ายรูปน่าสนใจ อาจตั้งราคาได้สูงกว่าห้องที่สภาพธรรมดา แต่ราคาต้องไม่หลุดจากตลาดมากเกินไป
4. ถ่ายรูปห้องให้น่าสนใจ
รูปภาพเป็นสิ่งแรกที่ผู้เช่าเห็นก่อนตัดสินใจทักมาสอบถาม ห้องที่ดีแต่รูปไม่สวยอาจเสียโอกาสได้ง่าย
ก่อนถ่ายรูปควรเก็บของให้เรียบร้อย เปิดไฟ เปิดม่าน และทำความสะอาดห้องให้ดูพร้อมอยู่
รูปที่ควรถ่าย ได้แก่
มุมห้องนั่งเล่น
ห้องนอน
ห้องน้ำ
ห้องครัว
ระเบียง
วิวจากห้อง
เฟอร์นิเจอร์สำคัญ
เครื่องใช้ไฟฟ้า
พื้นที่ส่วนกลางของโครงการ
ทางเข้าโครงการหรือ Lobby หากเหมาะสม
ภาพควรสว่าง ชัด และเห็นพื้นที่จริง ไม่ควรถ่ายมุมหลอกจนทำให้ห้องดูต่างจากความเป็นจริงมากเกินไป เพราะอาจทำให้ผู้เช่าผิดหวังเมื่อมาดูห้องจริง
5. เขียนประกาศให้ครบและชัดเจน
ประกาศปล่อยเช่าที่ดีควรให้ข้อมูลครบพอให้ผู้เช่าตัดสินใจเบื้องต้นได้ ไม่ควรเขียนสั้นเกินไปจนต้องถามซ้ำหลายรอบ
ข้อมูลที่ควรใส่ในประกาศ ได้แก่
ชื่อโครงการ
ทำเล
ขนาดห้อง
จำนวนห้องนอนและห้องน้ำ
ชั้น
วิวหรือทิศห้อง
ค่าเช่าต่อเดือน
ระยะเวลาสัญญาขั้นต่ำ
เงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
เฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าที่ให้
สิ่งอำนวยความสะดวก
การเดินทาง
เงื่อนไขสำคัญ เช่น เลี้ยงสัตว์ได้หรือไม่ สูบบุหรี่ได้หรือไม่
ประกาศที่ชัดเจนช่วยคัดกรองผู้เช่าเบื้องต้น และลดเวลาตอบคำถามซ้ำ ๆ
6. คัดกรองผู้เช่าก่อนนัดดูห้อง
ไม่ใช่ทุกคนที่ทักมาจะเหมาะกับห้องของคุณ เจ้าของห้องควรคัดกรองผู้เช่าเบื้องต้นก่อนนัดดูห้อง เพื่อประหยัดเวลาและลดความเสี่ยงในอนาคต
คำถามที่ควรถามก่อนนัดดูห้อง เช่น
ต้องการย้ายเข้าเมื่อไหร่
เช่าคนเดียวหรืออยู่กี่คน
ทำงานหรือเรียนอยู่แถวไหน
ต้องการเช่าระยะสั้นหรือระยะยาว
มีสัตว์เลี้ยงหรือไม่
รับเงื่อนไขเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้าได้หรือไม่
งบประมาณตรงกับค่าเช่าหรือไม่
การคัดกรองไม่ได้หมายความว่าต้องเลือกผู้เช่าอย่างเข้มงวดเกินไป แต่ช่วยให้เจ้าของห้องมั่นใจมากขึ้นว่าผู้เช่ามีความพร้อมและเข้าใจเงื่อนไขตั้งแต่แรก
7. เตรียมสัญญาเช่าให้ชัดเจน
สัญญาเช่าเป็นเอกสารสำคัญมาก เพราะเป็นข้อตกลงระหว่างเจ้าของห้องกับผู้เช่า หากไม่มีสัญญาหรือสัญญาไม่ชัดเจน อาจเกิดปัญหาภายหลังได้
ในสัญญาเช่าควรระบุเรื่องสำคัญ เช่น
ชื่อและข้อมูลของผู้ให้เช่า
ชื่อและข้อมูลของผู้เช่า
รายละเอียดห้อง
ระยะเวลาสัญญาเช่า
ค่าเช่ารายเดือน
วันครบกำหนดชำระค่าเช่า
เงินประกัน
ค่าเช่าล่วงหน้า
เงื่อนไขการคืนเงินประกัน
ผู้รับผิดชอบค่าน้ำ ค่าไฟ และค่าส่วนกลาง
ข้อห้าม เช่น ห้ามเลี้ยงสัตว์ ห้ามสูบบุหรี่ หรือห้ามปล่อยเช่าช่วง
เงื่อนไขกรณีผิดสัญญา
การดูแลทรัพย์สินและเฟอร์นิเจอร์ภายในห้อง
หากมีเงื่อนไขสำคัญ ควรเขียนไว้ในสัญญา ไม่ควรตกลงกันด้วยคำพูดอย่างเดียว
8. กำหนดเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า
โดยทั่วไป การปล่อยเช่าคอนโดมักมีการเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า เช่น เงินประกัน 2 เดือน และค่าเช่าล่วงหน้า 1 เดือน แต่เงื่อนไขอาจแตกต่างกันตามตลาด ทำเล และข้อตกลงระหว่างเจ้าของกับผู้เช่า
เงินประกันมีไว้เพื่อคุ้มครองกรณีเกิดความเสียหาย ค่าใช้จ่ายค้างชำระ หรือผู้เช่าผิดเงื่อนไขตามสัญญา
เจ้าของห้องควรระบุให้ชัดว่าเงินประกันจะคืนเมื่อไหร่ และมีกรณีใดบ้างที่สามารถหักจากเงินประกันได้ เช่น
ค่าเช่าค้างชำระ
ค่าน้ำค่าไฟค้างชำระ
ความเสียหายของเฟอร์นิเจอร์
ความเสียหายของเครื่องใช้ไฟฟ้า
ค่าใช้จ่ายทำความสะอาดหากห้องเสียหายผิดปกติ
ความชัดเจนตั้งแต่แรกช่วยลดปัญหาตอนผู้เช่าย้ายออก
9. ทำรายการทรัพย์สินก่อนส่งมอบห้อง
ก่อนผู้เช่าย้ายเข้า เจ้าของห้องควรทำรายการทรัพย์สินภายในห้อง เช่น เฟอร์นิเจอร์ เครื่องใช้ไฟฟ้า กุญแจ คีย์การ์ด และอุปกรณ์ต่าง ๆ
ควรถ่ายรูปสภาพห้องไว้ก่อนส่งมอบ เพื่อใช้เป็นหลักฐานเปรียบเทียบตอนผู้เช่าย้ายออก
รายการที่ควรบันทึก เช่น
จำนวนกุญแจและคีย์การ์ด
สภาพเฟอร์นิเจอร์
สภาพเครื่องใช้ไฟฟ้า
รอยตำหนิที่มีอยู่เดิม
เลขมิเตอร์น้ำและไฟ
ความสะอาดของห้อง
อุปกรณ์ที่ส่งมอบให้ผู้เช่า
ขั้นตอนนี้อาจดูเล็กน้อย แต่ช่วยป้องกันข้อโต้แย้งเรื่องความเสียหายในอนาคตได้มาก
10. วางแผนดูแลห้องระหว่างสัญญาเช่า
หลังปล่อยเช่าแล้ว เจ้าของห้องยังควรติดตามดูแลทรัพย์ตามความเหมาะสม ไม่ใช่ปล่อยทิ้งไว้จนหมดสัญญา
สิ่งที่ควรทำ ได้แก่
เก็บหลักฐานการชำระค่าเช่า
ตรวจสอบค่าน้ำค่าไฟตามรอบ
ติดต่อผู้เช่าอย่างสุภาพเมื่อมีปัญหา
ซ่อมแซมจุดที่เป็นความรับผิดชอบของเจ้าของ
นัดตรวจห้องเป็นระยะ หากระบุไว้ในสัญญา
เตรียมแผนหาผู้เช่าใหม่ก่อนหมดสัญญา
การดูแลผู้เช่าดีและสื่อสารชัดเจน ช่วยเพิ่มโอกาสให้ผู้เช่าอยู่ต่อ และลดช่วงห้องว่างระหว่างผู้เช่าเก่ากับผู้เช่าใหม่
ปล่อยเช่าคอนโดเองหรือฝากนายหน้าดี?
เจ้าของห้องสามารถปล่อยเช่าด้วยตัวเองได้ หากมีเวลา ถ่ายรูปเอง ลงประกาศเอง นัดดูห้องเอง และจัดการสัญญาเองได้
แต่ถ้าไม่มีเวลา ไม่สะดวกตอบแชท ไม่อยากคัดกรองผู้เช่าเอง หรืออยากให้มีคนช่วยทำการตลาด การฝากเช่ากับนายหน้าอาจเป็นทางเลือกที่เหมาะกว่า
นายหน้าสามารถช่วยได้หลายเรื่อง เช่น
ประเมินค่าเช่าที่เหมาะสม
ถ่ายรูปและทำประกาศ
หาผู้เช่า
คัดกรองผู้เช่าเบื้องต้น
นัดดูห้อง
เจรจาเงื่อนไข
ช่วยประสานสัญญาเช่าเบื้องต้น
สำหรับเจ้าของห้องที่อยู่ไกล ไม่มีเวลา หรือมีหลายห้อง การมีผู้ช่วยดูแลการปล่อยเช่าอาจช่วยประหยัดเวลาและลดความยุ่งยากได้มาก
สรุป: ปล่อยเช่าคอนโดให้ดี ต้องเตรียมให้พร้อมตั้งแต่แรก
การปล่อยเช่าคอนโดให้ได้ผู้เช่าที่ดีและลดปัญหาระหว่างสัญญา ควรเริ่มจากการเตรียมห้องให้พร้อม ตั้งราคาค่าเช่าให้เหมาะสม ถ่ายรูปให้น่าสนใจ เขียนประกาศให้ครบ และคัดกรองผู้เช่าก่อนทำสัญญา
นอกจากนี้ สัญญาเช่าควรระบุเงื่อนไขให้ชัดเจน ทั้งเรื่องค่าเช่า เงินประกัน ค่าใช้จ่าย ความเสียหาย และการคืนห้อง เพื่อป้องกันปัญหาในอนาคต
หากคุณมีคอนโด บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการปล่อยเช่า KAP PROPERTY พร้อมช่วยประเมินค่าเช่า ทำการตลาด หาผู้เช่า และประสานกระบวนการปล่อยเช่าให้เป็นระบบมากขึ้น
คำถามที่พบบ่อย
ปล่อยเช่าคอนโดต้องเตรียมอะไรบ้าง?
ควรเตรียมห้องให้พร้อมอยู่ ตรวจระบบน้ำไฟ เตรียมเฟอร์นิเจอร์ ตั้งราคาค่าเช่า ถ่ายรูป เขียนประกาศ เตรียมสัญญาเช่า และคัดกรองผู้เช่า
ปล่อยเช่าคอนโดควรมีเฟอร์นิเจอร์ไหม?
ควรมีเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้าพื้นฐาน เพราะผู้เช่าส่วนใหญ่มักมองหาห้องที่พร้อมเข้าอยู่
เงินประกันค่าเช่าควรเก็บเท่าไหร่?
โดยทั่วไปมักพบการเก็บเงินประกันและค่าเช่าล่วงหน้า เช่น ประกัน 2 เดือน ล่วงหน้า 1 เดือน แต่ควรตกลงให้ชัดในสัญญาเช่า
ปล่อยเช่าคอนโดเองดีไหม?
เหมาะกับเจ้าของห้องที่มีเวลาและพร้อมจัดการเอง แต่ถ้าไม่มีเวลา ไม่สะดวกนัดดูห้อง หรืออยากให้มีคนช่วยหาผู้เช่า การฝากนายหน้าอาจเหมาะกว่า
ควรทำสัญญาเช่าคอนโดไหม?
ควรทำทุกครั้ง เพราะสัญญาเช่าช่วยกำหนดสิทธิ หน้าที่ ค่าเช่า เงินประกัน และเงื่อนไขต่าง ๆ ระหว่างเจ้าของห้องกับผู้เช่า