Rental Yield คืออะไร? วิธีคำนวณผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์
การลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ไม่ควรดูแค่ว่า “ค่าเช่าได้เดือนละเท่าไหร่” แต่ควรดูด้วยว่าเมื่อเทียบกับเงินที่ลงทุนไปแล้ว ผลตอบแทนคุ้มค่าหรือไม่
หนึ่งในตัวเลขสำคัญที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรรู้คือ Rental Yield หรือผลตอบแทนจากค่าเช่า เพราะช่วยให้เปรียบเทียบทรัพย์แต่ละแห่งได้ง่ายขึ้น และช่วยตัดสินใจว่าทรัพย์นั้นเหมาะกับการลงทุนหรือไม่
บทความนี้จะอธิบายว่า Rental Yield คืออะไร คำนวณอย่างไร และควรใช้ตัวเลขนี้อย่างไรในการเลือกลงทุนอสังหาริมทรัพย์
Rental Yield คืออะไร?
Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาทรัพย์สิน โดยมักแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปี
พูดง่าย ๆ คือ Rental Yield ใช้ดูว่า ถ้าซื้อทรัพย์หนึ่งรายการมาเพื่อปล่อยเช่า ค่าเช่าที่ได้รับต่อปีคิดเป็นกี่เปอร์เซ็นต์ของราคาซื้อ
ตัวอย่างเช่น ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท เท่ากับได้ค่าเช่าปีละ 180,000 บาท
เมื่อนำค่าเช่าต่อปีมาเทียบกับราคาซื้อ จะได้ผลตอบแทนเบื้องต้นประมาณ 6% ต่อปี
ทำไม Rental Yield สำคัญ?
Rental Yield สำคัญเพราะช่วยให้นักลงทุนดูความคุ้มค่าของทรัพย์ได้ชัดขึ้น ไม่ใช่ตัดสินใจจากความรู้สึกหรือคำโฆษณาเพียงอย่างเดียว
ทรัพย์สองแห่งอาจมีค่าเช่าเท่ากัน แต่ถ้าราคาซื้อไม่เท่ากัน ผลตอบแทนก็ไม่เท่ากัน
ตัวอย่างเช่น
คอนโด A ราคา 3,000,000 บาท ปล่อยเช่าได้ 15,000 บาทต่อเดือน
คอนโด B ราคา 5,000,000 บาท ปล่อยเช่าได้ 15,000 บาทต่อเดือน
แม้ค่าเช่าเท่ากัน แต่คอนโด A ให้ผลตอบแทนจากค่าเช่าสูงกว่า เพราะใช้เงินลงทุนต่ำกว่า
ดังนั้น Rental Yield จึงเป็นตัวเลขที่ช่วยให้เปรียบเทียบทรัพย์ได้เป็นระบบมากขึ้น
วิธีคำนวณ Rental Yield แบบง่าย
สูตรคำนวณ Rental Yield เบื้องต้นคือ
ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อทรัพย์ × 100
ตัวอย่าง
ซื้อคอนโดราคา 3,000,000 บาท
ปล่อยเช่าได้เดือนละ 15,000 บาท
ค่าเช่าต่อปี = 15,000 × 12 = 180,000 บาท
Rental Yield = 180,000 ÷ 3,000,000 × 100
Rental Yield = 6% ต่อปี
ตัวเลขนี้เรียกว่า Gross Rental Yield หรือผลตอบแทนค่าเช่าแบบยังไม่หักค่าใช้จ่าย
Gross Rental Yield กับ Net Rental Yield ต่างกันอย่างไร?
Rental Yield มี 2 แบบที่ควรรู้ คือ Gross Rental Yield และ Net Rental Yield
Gross Rental Yield
Gross Rental Yield คือ ผลตอบแทนค่าเช่าก่อนหักค่าใช้จ่าย
สูตรคือ
ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อทรัพย์ × 100
ข้อดีคือคำนวณง่าย เหมาะสำหรับใช้เปรียบเทียบทรัพย์เบื้องต้น
ข้อจำกัดคือยังไม่สะท้อนต้นทุนจริง เพราะยังไม่ได้หักค่าใช้จ่าย เช่น ค่าส่วนกลาง ค่าซ่อม ค่านายหน้า หรือช่วงห้องว่าง
Net Rental Yield
Net Rental Yield คือ ผลตอบแทนค่าเช่าหลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว
สูตรคือ
ค่าเช่าต่อปีหลังหักค่าใช้จ่าย ÷ ต้นทุนรวมของทรัพย์ × 100
ตัวเลขนี้ใกล้เคียงความจริงมากกว่า เพราะสะท้อนเงินที่เหลือจริงหลังหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ
สำหรับนักลงทุนมือใหม่ ควรดูทั้งสองตัวเลข แต่ให้ความสำคัญกับ Net Rental Yield มากกว่า เพราะช่วยให้เห็นผลตอบแทนจริงชัดขึ้น
ค่าใช้จ่ายที่ควรหักก่อนคำนวณ Net Rental Yield
การปล่อยเช่าไม่ได้มีแค่รายได้ค่าเช่า แต่ยังมีต้นทุนที่เจ้าของทรัพย์ต้องรับผิดชอบ
ค่าใช้จ่ายที่ควรนำมาคำนวณ ได้แก่
ค่าส่วนกลาง
ค่าซ่อมแซมห้องหรือบ้าน
ค่าเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า
ค่านายหน้าหาผู้เช่า
ค่าประกัน
ค่าทำความสะอาดก่อนส่งมอบ
ค่าใช้จ่ายช่วงห้องว่าง
ภาษีหรือค่าใช้จ่ายอื่นที่เกี่ยวข้อง
ตัวอย่างเช่น ค่าเช่าต่อปี 180,000 บาท แต่มีค่าใช้จ่ายรวมปีละ 30,000 บาท เท่ากับรายได้สุทธิจากค่าเช่าเหลือ 150,000 บาท
ถ้าซื้อทรัพย์ราคา 3,000,000 บาท Net Rental Yield จะเท่ากับ
150,000 ÷ 3,000,000 × 100 = 5% ต่อปี
นี่คือตัวเลขที่สะท้อนผลตอบแทนจริงมากกว่าการดูค่าเช่ารวมอย่างเดียว
Rental Yield เท่าไหร่ถึงเรียกว่าดี?
ไม่มีตัวเลขเดียวที่ใช้ได้กับทุกทำเลและทุกประเภททรัพย์ เพราะผลตอบแทนที่ดีขึ้นอยู่กับหลายปัจจัย เช่น ทำเล ความเสี่ยง สภาพทรัพย์ กลุ่มผู้เช่า และโอกาสขายต่อ
โดยทั่วไป นักลงทุนควรเปรียบเทียบ Rental Yield กับทรัพย์ประเภทเดียวกันในทำเลใกล้เคียง ไม่ควรดูตัวเลขแบบแยกเดี่ยว
ตัวอย่างเช่น คอนโดใกล้รถไฟฟ้าในเมืองอาจมีราคาสูง ทำให้ Yield ไม่ได้สูงมาก แต่มีสภาพคล่องและโอกาสปล่อยเช่าดี
ในทางกลับกัน ทรัพย์ราคาถูกในทำเลรองอาจให้ Yield สูงกว่า แต่ปล่อยเช่ายากกว่า หรือขายต่อช้ากว่า
ดังนั้น Yield สูงไม่ได้แปลว่าดีเสมอไป และ Yield ต่ำก็ไม่ได้แปลว่าแย่เสมอไป ต้องดูความเสี่ยงและคุณภาพของทรัพย์ประกอบด้วย
อย่าดู Rental Yield อย่างเดียว
แม้ Rental Yield จะเป็นตัวเลขสำคัญ แต่ไม่ควรใช้เป็นปัจจัยเดียวในการตัดสินใจลงทุน
ก่อนซื้อทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ควรดูเรื่องอื่นประกอบด้วย เช่น
ทำเลมีผู้เช่าจริงหรือไม่
ค่าเช่าในพื้นที่แข่งขันสูงไหม
มีทรัพย์ปล่อยเช่าคู่แข่งมากแค่ไหน
ห้องหรือบ้านอยู่ในสภาพพร้อมเช่าหรือไม่
ค่าส่วนกลางสูงเกินไปหรือไม่
มีโอกาสห้องว่างนานแค่ไหน
ทรัพย์ขายต่อได้ง่ายหรือไม่
ราคาซื้อเหมาะกับตลาดหรือไม่
การลงทุนที่ดีไม่ใช่แค่ได้ Yield สูง แต่ต้องถือครองได้จริง ปล่อยเช่าได้จริง และมีความเสี่ยงที่รับได้
ตัวอย่างการใช้ Rental Yield เปรียบเทียบทรัพย์
สมมติว่ามีคอนโด 2 ห้องในทำเลใกล้เคียงกัน
คอนโด A
ราคาซื้อ 3,000,000 บาท
ค่าเช่า 15,000 บาทต่อเดือน
ค่าเช่าต่อปี 180,000 บาท
Gross Rental Yield = 6% ต่อปี
คอนโด B
ราคาซื้อ 4,000,000 บาท
ค่าเช่า 18,000 บาทต่อเดือน
ค่าเช่าต่อปี 216,000 บาท
Gross Rental Yield = 5.4% ต่อปี
แม้คอนโด B จะได้ค่าเช่าต่อเดือนสูงกว่า แต่เมื่อเทียบกับราคาซื้อแล้ว คอนโด A ให้ผลตอบแทนค่าเช่าสูงกว่า
อย่างไรก็ตาม ยังต้องดูปัจจัยอื่นเพิ่มเติม เช่น สภาพห้อง ชั้น วิว ความต้องการเช่า ค่าส่วนกลาง และโอกาสขายต่อก่อนตัดสินใจ
Rental Yield เหมาะกับใคร?
Rental Yield เหมาะกับคนที่สนใจลงทุนอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า เช่น
คนที่อยากซื้อคอนโดปล่อยเช่า
คนที่มีบ้านหรือคอนโดว่างและอยากประเมินผลตอบแทน
นักลงทุนมือใหม่ที่ต้องการเปรียบเทียบทรัพย์
เจ้าของทรัพย์ที่อยากรู้ว่าค่าเช่าที่ตั้งไว้เหมาะสมหรือไม่
คนที่กำลังตัดสินใจระหว่างซื้ออยู่เองกับซื้อเพื่อลงทุน
การเข้าใจ Rental Yield ช่วยให้ตัดสินใจเป็นตัวเลขมากขึ้น และลดโอกาสซื้อทรัพย์จากอารมณ์หรือคำโฆษณาเพียงอย่างเดียว
สรุป: Rental Yield ช่วยให้ลงทุนอสังหาฯ ได้รอบคอบขึ้น
Rental Yield คืออัตราผลตอบแทนจากค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาทรัพย์ เป็นตัวเลขสำคัญที่ช่วยให้นักลงทุนประเมินความคุ้มค่าของบ้าน คอนโด หรืออสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการปล่อยเช่า
สูตรพื้นฐานคือ ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อทรัพย์ × 100 แต่ถ้าต้องการดูผลตอบแทนที่ใกล้เคียงความจริง ควรคำนวณแบบ Net Rental Yield โดยหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ออกด้วย
อย่างไรก็ตาม Rental Yield ไม่ใช่คำตอบทั้งหมดของการลงทุน ควรดูควบคู่กับทำเล กลุ่มผู้เช่า สภาพทรัพย์ ค่าใช้จ่าย ความเสี่ยง และโอกาสขายต่อในอนาคต
หากคุณกำลังมองหาคอนโด บ้าน หรืออสังหาริมทรัพย์สำหรับปล่อยเช่า KAP PROPERTY พร้อมช่วยคัดเลือกทรัพย์ วิเคราะห์ความเหมาะสมเบื้องต้น และให้คำแนะนำตามเป้าหมายการลงทุนของคุณ
คำถามที่พบบ่อย
Rental Yield คืออะไร?
Rental Yield คือผลตอบแทนจากค่าเช่าเมื่อเทียบกับราคาทรัพย์สิน มักแสดงเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปี
Rental Yield คำนวณอย่างไร?
สูตรเบื้องต้นคือ ค่าเช่าต่อปี ÷ ราคาซื้อทรัพย์ × 100
Gross Rental Yield กับ Net Rental Yield ต่างกันอย่างไร?
Gross Rental Yield คือผลตอบแทนก่อนหักค่าใช้จ่าย ส่วน Net Rental Yield คือผลตอบแทนหลังหักค่าใช้จ่ายแล้ว
Rental Yield สูงแปลว่าลงทุนดีเสมอไหม?
ไม่เสมอไป ต้องดูทำเล ความเสี่ยง ผู้เช่า สภาพทรัพย์ และโอกาสขายต่อประกอบด้วย
ควรดู Rental Yield ก่อนซื้อคอนโดปล่อยเช่าไหม?
ควรดู เพราะช่วยให้เปรียบเทียบความคุ้มค่าของทรัพย์แต่ละแห่งได้ชัดเจนขึ้น