เอกสารซื้อขายบ้านมีอะไรบ้าง? เช็กลิสต์สำหรับผู้ซื้อและผู้ขาย

การซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้จบแค่ตกลงราคาและนัดวันโอนเท่านั้น แต่ยังมีเรื่องเอกสารที่ต้องเตรียมให้ครบก่อนทำสัญญาและโอนกรรมสิทธิ์

หลายดีลล่าช้าไม่ใช่เพราะผู้ซื้อหรือผู้ขายเปลี่ยนใจ แต่เกิดจากเอกสารไม่ครบ ชื่อในเอกสารไม่ตรง มีเจ้าของร่วม คู่สมรสต้องเซ็นยินยอม หรือทรัพย์ยังติดจำนองกับธนาคาร

บทความนี้สรุปให้เข้าใจง่ายว่า เอกสารซื้อขายบ้านมีอะไรบ้าง ทั้งฝั่งผู้ซื้อ ผู้ขาย กรณีกู้ธนาคาร และกรณีมอบอำนาจ เพื่อช่วยให้เตรียมตัวก่อนวันโอนได้รอบคอบขึ้น

เอกสารซื้อขายบ้านสำคัญอย่างไร?

เอกสารซื้อขายบ้านเป็นหลักฐานที่ใช้ยืนยันตัวตนของผู้ซื้อ ผู้ขาย สิทธิในทรัพย์สิน และเงื่อนไขการซื้อขาย หากเอกสารไม่ครบหรือไม่ถูกต้อง อาจทำให้ทำสัญญาไม่ได้ ยื่นกู้ล่าช้า หรือโอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ในวันที่นัดไว้

โดยเฉพาะบ้านมือสองและคอนโดมือสอง ผู้ซื้อควรตรวจสอบเอกสารให้ชัดเจนก่อนวางเงินจองหรือทำสัญญาจะซื้อจะขาย เพราะเป็นทรัพย์ที่มีเจ้าของเดิม อาจมีภาระจำนอง เจ้าของร่วม หรือค่าใช้จ่ายค้างชำระที่ต้องตรวจสอบเพิ่มเติม

กรมที่ดินระบุเอกสารที่ใช้ในการโอน เช่น บัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน เอกสารสมรสหรือหย่า และเอกสารเปลี่ยนชื่อในกรณีที่เกี่ยวข้อง ส่วนกรณีโอนที่ดินจากการซื้อขายต้องใช้โฉนดที่ดินฉบับจริงด้วย

เอกสารฝั่งผู้ขายต้องเตรียมอะไรบ้าง?

ผู้ขายเป็นฝ่ายที่ต้องแสดงสิทธิว่าเป็นเจ้าของทรัพย์จริง และมีสิทธิขายทรัพย์นั้นได้

เอกสารที่ผู้ขายควรเตรียม ได้แก่

• บัตรประชาชนตัวจริง

• สำเนาบัตรประชาชน

• ทะเบียนบ้านตัวจริง

• สำเนาทะเบียนบ้าน

• โฉนดที่ดินฉบับจริง หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดในกรณีคอนโด

• เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล หากมี

• ทะเบียนสมรส หรือใบหย่า หากมี

• หนังสือยินยอมคู่สมรส หากกฎหมายหรือสำนักงานที่ดินกำหนด

• เอกสารภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง หรือหลักฐานค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้อง หากมี

• เอกสารไถ่ถอนจำนอง หากทรัพย์ติดจำนอง

หากทรัพย์มีเจ้าของร่วม เจ้าของทุกคนต้องรับทราบและยินยอมขาย ไม่ควรทำสัญญากับบุคคลใดบุคคลหนึ่งโดยยังไม่ตรวจสอบสิทธิของเจ้าของร่วมทั้งหมด

ธนาคารอาคารสงเคราะห์ให้ข้อมูลเกี่ยวกับการซื้อขายบ้านมือสองว่า ฝั่งผู้ขายควรเตรียมโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ แบบแปลนบ้าน ใบอนุญาตก่อสร้าง และเอกสารการชำระภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง เพื่อช่วยลดความล่าช้าในกระบวนการซื้อขาย

เอกสารฝั่งผู้ซื้อต้องเตรียมอะไรบ้าง?

ผู้ซื้อควรเตรียมเอกสารยืนยันตัวตนและเอกสารประกอบการซื้อให้พร้อม โดยเฉพาะถ้าต้องกู้ธนาคาร

เอกสารที่ผู้ซื้อควรเตรียม ได้แก่

• บัตรประชาชนตัวจริง

• สำเนาบัตรประชาชน

• ทะเบียนบ้านตัวจริง

• สำเนาทะเบียนบ้าน

• ทะเบียนสมรส หรือใบหย่า หากมี

• เอกสารเปลี่ยนชื่อหรือนามสกุล หากมี

• สัญญาจะซื้อจะขาย

• เอกสารการชำระเงินจองหรือเงินมัดจำ

• เอกสารรายได้ หากต้องยื่นกู้ธนาคาร

• Statement หรือรายการเดินบัญชี หากต้องยื่นกู้ธนาคาร

สำหรับผู้ซื้อที่ซื้อเงินสด เอกสารจะน้อยกว่าผู้ซื้อที่ขอสินเชื่อ แต่ก็ยังต้องเตรียมเอกสารส่วนตัวให้ครบสำหรับวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

เอกสารกรณีกู้ซื้อบ้าน

หากผู้ซื้อต้องกู้ธนาคาร จะต้องเตรียมเอกสารมากกว่าการซื้อเงินสด เพราะธนาคารต้องพิจารณาความสามารถในการผ่อนชำระและประเมินราคาทรัพย์

เอกสารที่มักใช้สำหรับการยื่นกู้ ได้แก่

• บัตรประชาชน

• ทะเบียนบ้าน

• เอกสารสถานภาพสมรส

• หนังสือรับรองเงินเดือน

• สลิปเงินเดือน

• Statement ย้อนหลัง

• เอกสารแสดงรายได้อื่น ๆ หากมี

• สัญญาจะซื้อจะขาย

• สำเนาโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์ของทรัพย์

• แผนที่ตั้งทรัพย์

• เอกสารผู้กู้ร่วม หากมี

ธนาคารแห่งประเทศไทยแนะนำว่าการเลือกสินเชื่อบ้านควรดูหลายปัจจัย เช่น คุณสมบัติผู้กู้ วงเงิน ระยะเวลาผ่อน เงื่อนไขสินเชื่อ และค่าใช้จ่ายอื่น ไม่ควรพิจารณาแค่ดอกเบี้ยเพียงอย่างเดียว

สำหรับอาชีพอิสระหรือเจ้าของธุรกิจ ควรเตรียมเอกสารรายได้ให้ชัดเจน เช่น Statement ย้อนหลัง หลักฐานประกอบธุรกิจ หลักฐานเสียภาษี หรือเอกสารรายรับรายจ่าย เพราะธนาคารจะดูความสม่ำเสมอของรายได้มากเป็นพิเศษ

เอกสารของทรัพย์ที่ต้องตรวจสอบ

นอกจากเอกสารผู้ซื้อและผู้ขายแล้ว เอกสารของตัวทรัพย์ก็สำคัญมาก เพราะเป็นหลักฐานว่าอสังหาริมทรัพย์นั้นถูกต้องและสามารถโอนกรรมสิทธิ์ได้

เอกสารที่ควรตรวจสอบ ได้แก่

• โฉนดที่ดินฉบับจริง

• หนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด กรณีคอนโด

• สำเนาทะเบียนบ้านของทรัพย์

• เอกสารภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง

• เอกสารค่าส่วนกลาง กรณีบ้านจัดสรรหรือคอนโด

• เอกสารจดจำนอง หากทรัพย์ติดธนาคาร

• เอกสารปลอดภาระหนี้จากนิติบุคคล กรณีคอนโดหรือหมู่บ้าน

• แบบแปลนบ้านหรือใบอนุญาตก่อสร้าง หากมี

ผู้ซื้อควรตรวจสอบว่าเลขที่โฉนด ชื่อเจ้าของ ขนาดที่ดิน และตำแหน่งทรัพย์ตรงกับข้อมูลจริงหรือไม่ หากมีข้อสงสัยควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนทำสัญญา

เอกสารกรณีทรัพย์ติดจำนอง

บ้านหรือคอนโดมือสองจำนวนมากยังติดจำนองกับธนาคาร ซึ่งสามารถซื้อขายได้ แต่ต้องเตรียมเอกสารและประสานงานให้ถูกต้อง

เอกสารที่อาจเกี่ยวข้อง ได้แก่

• สำเนาสัญญาจำนอง

• ยอดหนี้คงเหลือจากธนาคารเจ้าหนี้

• หนังสือแจ้งยอดปิดบัญชี

• หนังสือมอบอำนาจจากธนาคาร หากมี

• เอกสารนัดหมายไถ่ถอนจำนอง

• เอกสารธนาคารของผู้ซื้อ หากผู้ซื้อกู้ธนาคารใหม่

ในวันโอน อาจต้องมีทั้งผู้ขาย ผู้ซื้อ ธนาคารเจ้าหนี้เดิม ธนาคารผู้ซื้อ และเจ้าหน้าที่สำนักงานที่ดินเกี่ยวข้องพร้อมกัน ดังนั้นควรประสานล่วงหน้า ไม่ควรรอจัดการในวันโอนจริง

เอกสารกรณีมอบอำนาจ

หากผู้ซื้อหรือผู้ขายไม่สามารถไปดำเนินการที่สำนักงานที่ดินด้วยตัวเอง อาจต้องใช้หนังสือมอบอำนาจ

เอกสารที่มักใช้ ได้แก่

• หนังสือมอบอำนาจตามแบบที่กำหนด

• สำเนาบัตรประชาชนของผู้มอบอำนาจ

• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้มอบอำนาจ

• สำเนาบัตรประชาชนของผู้รับมอบอำนาจ

• สำเนาทะเบียนบ้านของผู้รับมอบอำนาจ

• เอกสารประกอบอื่นตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด

กรมที่ดินอธิบายว่าการมอบอำนาจในกิจการที่กฎหมายกำหนดให้ต้องทำเป็นหนังสือ เช่น การซื้อขายที่ดิน การมอบอำนาจก็ต้องทำเป็นหนังสือเช่นกัน

ก่อนใช้หนังสือมอบอำนาจ ควรตรวจสอบแบบฟอร์มและรายละเอียดกับสำนักงานที่ดินพื้นที่นั้นโดยตรง เพราะหากกรอกผิดหรือเอกสารไม่ครบ อาจทำให้โอนกรรมสิทธิ์ไม่ได้ตามนัด

เอกสารกรณีผู้ขายหรือผู้ซื้อเป็นนิติบุคคล

หากผู้ซื้อหรือผู้ขายเป็นบริษัท จะต้องใช้เอกสารของนิติบุคคลเพิ่มเติม ไม่ใช่ใช้แค่บัตรประชาชนของกรรมการ

เอกสารที่มักเกี่ยวข้อง ได้แก่

• หนังสือรับรองนิติบุคคล

• บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น

• สำเนาบัตรประชาชนของกรรมการผู้มีอำนาจ

• สำเนาทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจ

• รายงานการประชุมที่มีมติให้ซื้อหรือขายทรัพย์

• หนังสือมอบอำนาจ หากกรรมการไม่ได้ไปด้วยตัวเอง

• ตราประทับบริษัท หากบริษัทกำหนดให้ใช้

ธอส. ระบุว่าในการโอนที่ดินกรณีนิติบุคคล อาจต้องใช้หนังสือรับรองนิติบุคคล บัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น สำเนาบัตรประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการ รายงานการประชุม และเอกสารมอบอำนาจกรณีที่ไม่ได้มาดำเนินการเอง

ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ควรเช็กอะไร?

ก่อนเซ็นสัญญาจะซื้อจะขาย ไม่ควรดูแค่ราคาและวันโอน แต่ควรตรวจเอกสารให้ครบก่อน

สิ่งที่ควรเช็ก ได้แก่

• ผู้ขายเป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์จริงหรือไม่

• ชื่อในโฉนดตรงกับผู้ขายหรือไม่

• มีเจ้าของร่วมไหม

• คู่สมรสต้องยินยอมหรือไม่

• ทรัพย์ติดจำนองหรือไม่

• มีค่าส่วนกลางหรือค่าใช้จ่ายค้างชำระหรือไม่

• มีเงื่อนไขคืนเงินมัดจำกรณีกู้ไม่ผ่านหรือไม่

• รายการเฟอร์นิเจอร์หรือของแถมระบุชัดเจนหรือไม่

• ใครรับผิดชอบค่าโอนและภาษีรายการใด

หากมีเงื่อนไขสำคัญ ควรเขียนไว้ในสัญญา ไม่ควรตกลงด้วยคำพูดอย่างเดียว เช่น ผู้ขายต้องซ่อมจุดใดก่อนโอน หรือหากธนาคารไม่อนุมัติสินเชื่อจะคืนเงินมัดจำหรือไม่

เช็กลิสต์เอกสารก่อนวันโอน

ก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ควรเช็กเอกสารอีกครั้งเพื่อไม่ให้เสียเวลา

ฝั่งผู้ขาย

• บัตรประชาชน

• ทะเบียนบ้าน

• โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุดฉบับจริง

• เอกสารสมรสหรือหย่า หากมี

• เอกสารเปลี่ยนชื่อ หากมี

• เอกสารภาษีหรือค่าส่วนกลาง

• เอกสารไถ่ถอนจำนอง หากติดธนาคาร

ฝั่งผู้ซื้อ

• บัตรประชาชน

• ทะเบียนบ้าน

• สัญญาจะซื้อจะขาย

• หลักฐานการชำระเงิน

• เอกสารสินเชื่อ หากกู้ธนาคาร

• แคชเชียร์เช็คหรือวิธีชำระเงินตามที่ตกลง

กรณีมอบอำนาจ

• หนังสือมอบอำนาจ

• สำเนาบัตรประชาชนผู้มอบอำนาจ

• สำเนาทะเบียนบ้านผู้มอบอำนาจ

• สำเนาบัตรประชาชนผู้รับมอบอำนาจ

• สำเนาทะเบียนบ้านผู้รับมอบอำนาจ

สรุป: เอกสารครบ ช่วยให้การซื้อขายบ้านราบรื่นขึ้น

เอกสารซื้อขายบ้านเป็นเรื่องที่ไม่ควรมองข้าม เพราะมีผลโดยตรงต่อการทำสัญญา การยื่นกู้ และการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

ผู้ขายควรเตรียมเอกสารแสดงกรรมสิทธิ์และเอกสารส่วนตัวให้ครบ ส่วนผู้ซื้อควรเตรียมเอกสารตัวตน เอกสารการเงิน และเอกสารสินเชื่อหากต้องกู้ธนาคาร

หากทรัพย์ติดจำนอง มีเจ้าของร่วม เป็นนิติบุคคล หรือมีการมอบอำนาจ ควรตรวจสอบเอกสารให้ละเอียดมากขึ้น เพราะเป็นกรณีที่มีโอกาสเกิดความล่าช้าได้ง่าย

หากคุณกำลังจะซื้อหรือขายบ้าน คอนโด ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ KAP PROPERTY พร้อมช่วยประสานงาน ตรวจเช็กข้อมูลเบื้องต้น และดูแลกระบวนการซื้อขายให้เป็นระบบมากขึ้น

คำถามที่พบบ่อย

เอกสารซื้อขายบ้านมีอะไรบ้าง?

โดยทั่วไปมีบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดหรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด สัญญาจะซื้อจะขาย เอกสารสมรสหรือหย่า เอกสารเปลี่ยนชื่อ และเอกสารสินเชื่อหากผู้ซื้อกู้ธนาคาร

ผู้ขายบ้านต้องเตรียมเอกสารอะไร?

ผู้ขายควรเตรียมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน โฉนดฉบับจริง เอกสารสมรสหรือหย่า เอกสารเปลี่ยนชื่อ และเอกสารเกี่ยวกับภาระจำนองหรือค่าส่วนกลาง หากมี

ผู้ซื้อบ้านต้องเตรียมเอกสารอะไร?

ผู้ซื้อควรเตรียมบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน สัญญาจะซื้อจะขาย หลักฐานการชำระเงิน และเอกสารรายได้หากต้องยื่นกู้ธนาคาร

ถ้าบ้านติดจำนองซื้อขายได้ไหม?

ซื้อขายได้ แต่ต้องประสานธนาคารเจ้าหนี้เดิม ธนาคารของผู้ซื้อ และสำนักงานที่ดินให้ชัดเจนก่อนวันโอน

ถ้าไปโอนเองไม่ได้ ต้องทำอย่างไร?

สามารถมอบอำนาจได้ แต่ต้องใช้หนังสือมอบอำนาจและเอกสารประกอบตามที่สำนักงานที่ดินกำหนด ควรตรวจสอบแบบฟอร์มล่วงหน้าก่อนวันโอน