บ้านติดจำนองขายได้ไหม? เจ้าของบ้านต้องรู้อะไรก่อนขาย

บ้านติดจำนองเป็นสถานการณ์ที่เจ้าของบ้านหลายคนเจอ โดยเฉพาะบ้านหรือคอนโดที่ยังผ่อนกับธนาคารอยู่ แต่เจ้าของต้องการขายก่อนผ่อนหมด

คำถามที่พบบ่อยคือ “บ้านติดจำนองขายได้ไหม?” คำตอบคือ ขายได้ แต่ต้องวางขั้นตอนให้ถูกต้อง โดยเฉพาะเรื่องยอดหนี้ธนาคาร การไถ่ถอนจำนอง และการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน

บทความนี้จะสรุปให้เข้าใจง่ายว่า บ้านติดจำนองขายได้อย่างไร เจ้าของบ้านต้องเตรียมอะไรบ้าง และควรระวังจุดไหนก่อนตกลงขาย

บ้านติดจำนองคืออะไร?

บ้านติดจำนอง คือ บ้าน คอนโด หรือที่ดินที่เจ้าของนำไปจดจำนองไว้กับธนาคารหรือสถาบันการเงิน เพื่อใช้เป็นหลักประกันเงินกู้

ในกรณีซื้อบ้านด้วยสินเชื่อ ธนาคารมักเป็นผู้รับจำนองไว้จนกว่าผู้กู้จะชำระหนี้ครบ เมื่อชำระครบแล้วจึงสามารถไถ่ถอนจำนอง เพื่อให้ทรัพย์ปลอดภาระจำนองได้

พูดง่าย ๆ คือ เจ้าของยังเป็นเจ้าของทรัพย์ แต่ทรัพย์นั้นยังมีภาระผูกพันกับธนาคารอยู่

บ้านติดจำนองขายได้ไหม?

บ้านติดจำนองสามารถขายได้ แต่ต้องจัดการภาระจำนองให้เรียบร้อยในขั้นตอนการขาย

โดยทั่วไป การขายบ้านติดจำนองมักทำโดยนำเงินจากผู้ซื้อหรือเงินสินเชื่อของผู้ซื้อไปชำระหนี้คงเหลือกับธนาคารของผู้ขาย จากนั้นจึงไถ่ถอนจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้อ

ขั้นตอนนี้ต้องประสานหลายฝ่าย ได้แก่

• ผู้ขาย

• ผู้ซื้อ

• ธนาคารของผู้ขาย

• ธนาคารของผู้ซื้อ หากผู้ซื้อกู้ซื้อ

• สำนักงานที่ดิน

• นายหน้า หรือผู้ประสานงาน หากมี

บ้านติดจำนองจึงขายได้ แต่ไม่ควรทำแบบไม่วางแผน เพราะหากประสานงานไม่ดี อาจทำให้วันโอนล่าช้าหรือเกิดความเข้าใจผิดเรื่องเงินและเอกสารได้

สิ่งแรกที่เจ้าของบ้านต้องรู้คือยอดหนี้คงเหลือ

ก่อนตั้งราคาขาย เจ้าของบ้านควรติดต่อธนาคารเจ้าหนี้เพื่อสอบถามยอดหนี้คงเหลือ หรือยอดปิดบัญชีโดยประมาณ

ยอดนี้สำคัญมาก เพราะจะช่วยให้รู้ว่าราคาขายควรครอบคลุมภาระหนี้หรือไม่

ตัวอย่างเช่น

ถ้าบ้านขายได้ 5,000,000 บาท แต่ยอดหนี้ธนาคารเหลือ 3,500,000 บาท เจ้าของสามารถใช้เงินจากการขายไปปิดหนี้ และส่วนต่างที่เหลือเป็นเงินของผู้ขายหลังหักค่าใช้จ่ายต่าง ๆ

แต่ถ้าบ้านขายได้ 5,000,000 บาท ขณะที่ยอดหนี้เหลือ 5,300,000 บาท ผู้ขายอาจต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพิ่มเพื่อปิดหนี้ให้ครบก่อนหรือในวันโอน

ดังนั้นก่อนประกาศขาย ควรรู้ยอดหนี้ให้ชัด ไม่ควรตั้งราคาจากความรู้สึกอย่างเดียว

ขายบ้านติดจำนองต้องปิดหนี้ก่อนขายไหม?

ไม่จำเป็นต้องปิดหนี้ก่อนประกาศขายเสมอไป

เจ้าของบ้านสามารถประกาศขายบ้านที่ยังติดจำนองได้ แต่เมื่อมีผู้ซื้อจริง ต้องวางขั้นตอนให้ชัดเจนว่าเงินจากผู้ซื้อจะถูกนำไปปิดหนี้และไถ่ถอนจำนองอย่างไร

ในทางปฏิบัติ หลายกรณีจะดำเนินการไถ่ถอนจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ในวันเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน โดยมีธนาคารของผู้ขายเข้ามาเกี่ยวข้อง

สิ่งที่ต้องระวังคือ อย่าให้ผู้ซื้อเข้าใจว่าทรัพย์ปลอดภาระแล้ว หากทรัพย์ยังติดจำนอง ควรแจ้งตั้งแต่ต้นเพื่อให้ทุกฝ่ายวางแผนได้ถูกต้อง

กรณีผู้ซื้อกู้ธนาคารใหม่

ถ้าผู้ซื้อกู้ธนาคารใหม่เพื่อซื้อบ้านติดจำนอง ขั้นตอนจะซับซ้อนกว่าการซื้อเงินสดเล็กน้อย เพราะต้องมีธนาคารของผู้ซื้อเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

โดยทั่วไป ธนาคารของผู้ซื้อจะประเมินราคาทรัพย์ พิจารณาสินเชื่อ และจัดเตรียมเงินในวันโอน ส่วนธนาคารของผู้ขายจะเตรียมเอกสารสำหรับไถ่ถอนจำนอง

ในวันโอน อาจมีการแบ่งเงินเป็นหลายส่วน เช่น

• ส่วนที่ชำระหนี้ให้ธนาคารของผู้ขาย

• ส่วนที่จ่ายให้ผู้ขายเป็นเงินส่วนต่าง

• ค่าใช้จ่ายวันโอนตามที่ตกลงกัน

• ค่าจดจำนองใหม่ของผู้ซื้อ หากผู้ซื้อกู้ธนาคาร

ผู้ขายจึงควรประสานกับธนาคารล่วงหน้า และไม่ควรรอจัดการทุกอย่างใกล้วันโอนเกินไป

เอกสารที่ควรเตรียมเมื่อขายบ้านติดจำนอง

เอกสารอาจแตกต่างกันตามธนาคารและสำนักงานที่ดิน แต่โดยทั่วไปเจ้าของบ้านควรเตรียมข้อมูลและเอกสารเบื้องต้นดังนี้

• บัตรประชาชนของผู้ขาย

• ทะเบียนบ้านของผู้ขาย

• โฉนดที่ดิน หรือหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด

• สัญญาจำนอง หรือข้อมูลสินเชื่อเดิม

• หนังสือแจ้งยอดหนี้คงเหลือจากธนาคาร

• เอกสารยินยอมให้ไถ่ถอนจำนองจากธนาคาร

• เอกสารสมรสหรือหย่า หากเกี่ยวข้อง

• หนังสือมอบอำนาจ หากผู้ขายหรือธนาคารมอบหมายให้ตัวแทนดำเนินการ

• เอกสารค่าส่วนกลาง กรณีคอนโดหรือบ้านในโครงการ

ก่อนวันโอนควรถามธนาคารและสำนักงานที่ดินอีกครั้งว่าเอกสารต้องใช้ครบหรือไม่ เพราะถ้าเอกสารขาดเพียงรายการเดียว อาจทำให้ต้องเลื่อนวันโอนได้

ค่าใช้จ่ายที่ควรรู้

การขายบ้านติดจำนองอาจมีค่าใช้จ่ายหลายส่วน เจ้าของบ้านควรคำนวณให้ครบก่อนตกลงราคาขาย

ค่าใช้จ่ายที่อาจเกี่ยวข้อง ได้แก่

• ยอดหนี้คงเหลือที่ต้องชำระธนาคาร

• ค่าธรรมเนียมไถ่ถอนจำนอง

• ค่าโอนกรรมสิทธิ์

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย

• ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์ แล้วแต่กรณี

• ค่านายหน้า หากมีการฝากขาย

• ค่าส่วนกลางค้างชำระ หากมี

• ค่าปรับหรือค่าธรรมเนียมปิดบัญชีก่อนกำหนด หากธนาคารกำหนด

ก่อนขาย ควรคำนวณยอดสุทธิที่คาดว่าจะได้รับจริง ไม่ใช่ดูแค่ราคาขายหน้าประกาศ

ข้อควรระวังเมื่อขายบ้านติดจำนอง

การขายบ้านติดจำนองทำได้ แต่มีข้อควรระวังที่เจ้าของบ้านไม่ควรมองข้าม

1. อย่าปิดบังว่าทรัพย์ติดจำนอง

ควรแจ้งผู้ซื้อหรือนายหน้าตั้งแต่แรกว่าทรัพย์ยังติดธนาคารอยู่ เพื่อให้ทุกฝ่ายวางแผนเรื่องวันโอนและเอกสารได้ถูกต้อง

2. ต้องรู้ยอดปิดบัญชีให้ชัด

ยอดหนี้อาจเปลี่ยนแปลงตามดอกเบี้ยและวันที่ปิดบัญชี ควรขอยอดอัปเดตจากธนาคารใกล้วันโอนอีกครั้ง

3. อย่ารับเงินหรือเซ็นเอกสารโดยไม่เข้าใจเงื่อนไข

โดยเฉพาะสัญญาจะซื้อจะขาย ควรระบุให้ชัดว่าเงินมัดจำ วันโอน ค่าใช้จ่าย และเงื่อนไขกรณีโอนไม่ได้เป็นอย่างไร

4. ถ้ามีเจ้าของร่วม ต้องให้ทุกคนยินยอม

หากทรัพย์มีเจ้าของมากกว่าหนึ่งคน ทุกฝ่ายต้องรับทราบและยินยอมขาย ไม่ควรตกลงขายโดยเจ้าของเพียงคนเดียว

5. ควรประสานธนาคารล่วงหน้า

การไถ่ถอนจำนองต้องใช้เวลาเตรียมเอกสาร หากแจ้งธนาคารช้า อาจทำให้วันโอนเลื่อนออกไป

บ้านติดจำนองขายเองได้ไหม?

ขายเองได้ หากเจ้าของบ้านเข้าใจขั้นตอน มีเวลาในการประสานผู้ซื้อ ธนาคาร และสำนักงานที่ดิน

แต่ถ้าไม่คุ้นเคยกับกระบวนการซื้อขาย หรือทรัพย์มีรายละเอียดซับซ้อน เช่น ผู้ซื้อกู้ธนาคาร ทรัพย์มีเจ้าของร่วม หรือยอดหนี้ใกล้เคียงกับราคาขาย การมีนายหน้าหรือผู้เชี่ยวชาญช่วยประสานงานอาจทำให้กระบวนการง่ายขึ้น

นายหน้าที่ดีจะช่วยดูตั้งแต่การตั้งราคา การหาผู้ซื้อ การคัดกรองความพร้อมผู้ซื้อ การนัดชมทรัพย์ การเจรจา และการประสานวันโอนเบื้องต้น

ควรตั้งราคาขายบ้านติดจำนองอย่างไร?

การตั้งราคาขายบ้านติดจำนองควรดูทั้งราคาตลาดและยอดหนี้คงเหลือ

สิ่งที่ควรพิจารณา ได้แก่

• ราคาทรัพย์ใกล้เคียงในทำเลเดียวกัน

• สภาพบ้านหรือคอนโด

• อายุทรัพย์

• ขนาดที่ดินหรือพื้นที่ใช้สอย

• ยอดหนี้คงเหลือ

• ค่าใช้จ่ายวันโอน

• ราคาขั้นต่ำที่ผู้ขายรับได้จริง

หากตั้งราคาต่ำกว่ายอดหนี้และค่าใช้จ่ายทั้งหมด เจ้าของบ้านอาจต้องเตรียมเงินเพิ่มในวันโอน ดังนั้นควรคำนวณให้ชัดก่อนประกาศขาย

สรุป: บ้านติดจำนองขายได้ แต่ต้องวางขั้นตอนให้ถูกต้อง

บ้านติดจำนองสามารถขายได้ แต่เจ้าของบ้านต้องรู้ยอดหนี้คงเหลือ ประสานธนาคารล่วงหน้า เตรียมเอกสารไถ่ถอนจำนอง และตกลงเงื่อนไขกับผู้ซื้อให้ชัดเจน

หัวใจสำคัญคือการทำให้ภาระจำนองถูกจัดการเรียบร้อยในขั้นตอนโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อให้ผู้ซื้อรับโอนทรัพย์ได้อย่างถูกต้อง และผู้ขายได้รับเงินตามเงื่อนไขที่ตกลงกัน

หากคุณมีบ้าน คอนโด หรือที่ดินที่ยังติดจำนองและต้องการขาย KAP PROPERTY พร้อมช่วยให้คำปรึกษา ประเมินแนวทางการขาย และประสานกระบวนการซื้อขายให้เป็นระบบมากขึ้น

คำถามที่พบบ่อย

บ้านติดจำนองขายได้ไหม?

ขายได้ แต่ต้องจัดการภาระจำนองให้เรียบร้อย โดยมักดำเนินการไถ่ถอนจำนองและโอนกรรมสิทธิ์ในขั้นตอนเดียวกันที่สำนักงานที่ดิน

ต้องปิดหนี้ก่อนประกาศขายบ้านไหม?

ไม่จำเป็นเสมอไป สามารถประกาศขายได้ แต่เมื่อมีผู้ซื้อจริงต้องประสานธนาคารเพื่อเตรียมยอดปิดบัญชีและเอกสารไถ่ถอนจำนอง

ถ้าราคาขายต่ำกว่ายอดหนี้ทำอย่างไร?

ผู้ขายอาจต้องเตรียมเงินส่วนต่างเพิ่มเพื่อปิดหนี้ให้ครบก่อนหรือในวันโอน ควรคำนวณให้ชัดก่อนตกลงขาย

ผู้ซื้อกู้ธนาคารซื้อบ้านติดจำนองได้ไหม?

ได้ แต่ต้องประสานธนาคารของผู้ซื้อและธนาคารของผู้ขายให้เรียบร้อย โดยเฉพาะเรื่องเงินที่จะนำไปไถ่ถอนจำนองเดิม

ขายบ้านติดจำนองควรใช้นายหน้าไหม?

เหมาะสำหรับเจ้าของบ้านที่ไม่คุ้นกับขั้นตอนธนาคาร เอกสาร และวันโอน เพราะนายหน้าสามารถช่วยประสานงานและลดความผิดพลาดในกระบวนการขายได้