ค่าโอนบ้านมีอะไรบ้าง? สรุปค่าใช้จ่ายวันโอนที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรรู้
การซื้อขายบ้าน คอนโด ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์ ไม่ได้มีแค่ราคาซื้อขายเท่านั้น แต่ยังมีค่าใช้จ่ายในวันโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินด้วย
หลายคนตกลงราคาซื้อขายกันเรียบร้อยแล้ว แต่พอถึงขั้นตอนโอนจริงกลับพบว่ายังมีค่าโอน ค่าจดจำนอง ภาษี และค่าใช้จ่ายอื่น ๆ ที่ต้องเตรียมเพิ่ม ทำให้เกิดความสับสนระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย
บทความนี้จะสรุปให้เข้าใจง่ายว่า ค่าโอนบ้านมีอะไรบ้าง ใครมักเป็นคนจ่าย และควรเตรียมตัวอย่างไรก่อนวันโอน
ค่าโอนบ้านคืออะไร?
ค่าโอนบ้าน คือ ค่าใช้จ่ายที่เกิดขึ้นเมื่อมีการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์จากผู้ขายไปยังผู้ซื้อ โดยดำเนินการที่สำนักงานที่ดิน
ค่าใช้จ่ายเหล่านี้อาจประกอบด้วยหลายรายการ เช่น ค่าธรรมเนียมการโอน ค่าจดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ และภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย
กรมที่ดินมีระบบให้ประชาชนตรวจสอบค่าธรรมเนียมและภาษีอากรเบื้องต้นสำหรับการทำนิติกรรม เช่น ขาย ขายฝาก ให้ โอนมรดก จำนอง และเช่า ซึ่งสามารถใช้เป็นแนวทางประเมินค่าใช้จ่ายก่อนทำธุรกรรมได้
ค่าใช้จ่ายวันโอนมีอะไรบ้าง?
โดยทั่วไป ค่าใช้จ่ายวันโอนบ้านหรือคอนโดมักมีรายการหลัก ๆ ดังนี้
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ค่าจดจำนอง กรณีผู้ซื้อกู้ธนาคาร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ หรืออากรแสตมป์
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย
ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ เช่น ค่าส่วนกลางค้างชำระ หรือค่าเอกสารบางรายการ
แต่ละรายการไม่ได้เกิดขึ้นทุกกรณีเสมอไป ขึ้นอยู่กับประเภททรัพย์ ราคาประเมิน ราคาซื้อขาย ระยะเวลาถือครอง และเงื่อนไขของผู้ซื้อกับผู้ขาย
1. ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์
ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์เป็นค่าใช้จ่ายหลักในการโอนบ้านหรือคอนโด โดยปกติจะคำนวณจากราคาประเมินของราชการ ไม่ใช่ราคาซื้อขายเสมอไป
โดยทั่วไป ผู้ซื้อและผู้ขายมักตกลงแบ่งกันคนละครึ่ง แต่กฎหมายไม่ได้บังคับว่าต้องแบ่งแบบนี้เสมอไป ทั้งสองฝ่ายสามารถตกลงกันได้ว่าใครจะรับผิดชอบเท่าไหร่
สิ่งสำคัญคือควรเขียนข้อตกลงเรื่องค่าใช้จ่ายวันโอนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน เพื่อป้องกันความเข้าใจผิดในวันโอนจริง
2. ค่าจดจำนอง
ค่าจดจำนองจะเกิดขึ้นเมื่อผู้ซื้อขอสินเชื่อจากธนาคาร และต้องนำทรัพย์ไปจดจำนองเป็นหลักประกัน
ถ้าผู้ซื้อซื้อด้วยเงินสด จะไม่มีค่าจดจำนองรายการนี้
โดยปกติค่าจดจำนองมักเป็นความรับผิดชอบของผู้ซื้อ เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการกู้สินเชื่อของผู้ซื้อเอง อย่างไรก็ตาม ผู้ซื้อควรตรวจสอบกับธนาคารและสำนักงานที่ดินอีกครั้งก่อนวันโอน
3. ภาษีธุรกิจเฉพาะ
ภาษีธุรกิจเฉพาะเป็นภาษีที่อาจเกิดขึ้นกับผู้ขายในบางกรณี โดยเฉพาะกรณีขายอสังหาริมทรัพย์ภายในระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด หรือเข้าลักษณะการขายที่ถือว่าเป็นการค้าหรือหากำไร
กรมสรรพากรระบุว่า ภาษีธุรกิจเฉพาะคำนวณจากฐานภาษีในอัตรา 3% และมีภาษีท้องถิ่นอีก 10% ของภาษีธุรกิจเฉพาะ ทำให้โดยทั่วไปมักเรียกรวมเป็น 3.3%
หากรายการขายต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ โดยทั่วไปจะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำในรายการเดียวกัน
4. อากรแสตมป์
อากรแสตมป์เป็นค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้นกับการขายอสังหาริมทรัพย์ในบางกรณี โดยทั่วไปจะใช้ในกรณีที่ไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะ
กรมสรรพากรระบุกรณีนิติบุคคลขายอสังหาริมทรัพย์ว่า อากรแสตมป์คิดในอัตรา 1 บาทต่อทุก 200 บาท หรือเศษของ 200 บาท ของราคาขายหรือราคาประเมินทุนทรัพย์ แล้วแต่ราคาใดมากกว่า และหากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้วจะได้รับยกเว้นอากรแสตมป์
สำหรับผู้ขายทั่วไป ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินหรือผู้เชี่ยวชาญก่อนวันโอน เพราะเงื่อนไขภาษีอาจแตกต่างกันตามกรณี
5. ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายเป็นภาษีของฝั่งผู้ขาย โดยคำนวณตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากรและข้อมูลที่เกี่ยวข้อง เช่น ราคาประเมิน ระยะเวลาถือครอง และประเภทผู้ขายว่าเป็นบุคคลธรรมดาหรือนิติบุคคล
ผู้ซื้อหลายคนอาจเข้าใจผิดว่าค่าใช้จ่ายวันโอนทั้งหมดเป็นของผู้ซื้อ แต่ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายโดยหลักมักเป็นภาระของผู้ขาย เพราะเป็นภาษีที่เกิดจากการขายทรัพย์
อย่างไรก็ตาม ในทางปฏิบัติ ผู้ซื้อและผู้ขายอาจตกลงเรื่องการรับผิดชอบค่าใช้จ่ายบางรายการกันเองได้ แต่ควรระบุให้ชัดเจนในสัญญา
ใครเป็นคนจ่ายค่าโอนบ้าน?
โดยทั่วไป แนวทางที่พบได้บ่อยคือ
ค่าธรรมเนียมการโอน: ผู้ซื้อและผู้ขายแบ่งกันคนละครึ่ง หรือตามที่ตกลง
ค่าจดจำนอง: ผู้ซื้อจ่าย หากผู้ซื้อกู้ธนาคาร
ภาษีธุรกิจเฉพาะ: ผู้ขายจ่าย
อากรแสตมป์: ผู้ขายจ่าย หากเข้าเงื่อนไข
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: ผู้ขายจ่าย
อย่างไรก็ตาม นี่เป็นเพียงแนวทางทั่วไป ไม่ใช่กฎตายตัวในทุกดีล สิ่งสำคัญที่สุดคือผู้ซื้อและผู้ขายต้องตกลงกันให้ชัดก่อนวันโอน และควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขาย
ตัวอย่างการเตรียมค่าใช้จ่ายวันโอน
สมมติว่าซื้อขายบ้านราคา 5,000,000 บาท ผู้ซื้อกู้ธนาคาร และมีการโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดิน
ค่าใช้จ่ายที่อาจเกิดขึ้น ได้แก่
ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์
ค่าจดจำนองจากวงเงินกู้
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่ายของผู้ขาย
ภาษีธุรกิจเฉพาะหรืออากรแสตมป์
ค่าใช้จ่ายอื่น เช่น ค่าส่วนกลางหรือเอกสารที่เกี่ยวข้อง
ตัวเลขจริงอาจแตกต่างกันตามราคาประเมิน ราคาซื้อขาย วงเงินกู้ และเงื่อนไขของแต่ละกรณี จึงควรให้สำนักงานที่ดินคำนวณยอดจริงก่อนวันโอน หรือใช้ระบบคำนวณภาษีอากรเบื้องต้นของกรมที่ดินประกอบการวางแผน
ค่าโอนลดได้ไหม?
บางช่วงรัฐบาลอาจมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมการโอนหรือค่าจดจำนองสำหรับอสังหาริมทรัพย์บางประเภทหรือบางราคาซื้อขาย เงื่อนไขเหล่านี้อาจเปลี่ยนแปลงได้ตามช่วงเวลา
ดังนั้นก่อนโอนจริง ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดิน ธนาคาร หรือประกาศมาตรการล่าสุดเสมอ ไม่ควรอ้างอิงข้อมูลเก่าหรือฟังจากคนอื่นเพียงอย่างเดียว
หากมีมาตรการลดค่าโอนในช่วงที่คุณซื้อขาย อาจช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายวันโอนได้พอสมควร แต่ต้องดูว่าทรัพย์และผู้ซื้อเข้าเงื่อนไขหรือไม่
ก่อนวันโอนควรเตรียมอะไรบ้าง?
ก่อนถึงวันโอนกรรมสิทธิ์ ผู้ซื้อและผู้ขายควรเตรียมตัวให้พร้อม เพื่อลดปัญหาในวันโอนจริง
สิ่งที่ควรเตรียม ได้แก่
ตรวจสอบเอกสารส่วนตัวของทั้งผู้ซื้อและผู้ขาย
ตรวจสอบโฉนดหรือเอกสารสิทธิ์
เช็กยอดค่าใช้จ่ายวันโอนล่วงหน้า
ตกลงว่าใครจ่ายค่าใช้จ่ายรายการใด
หากผู้ซื้อกู้ธนาคาร ต้องประสานวันนัดกับธนาคาร
หากทรัพย์ติดจำนอง ต้องประสานการไถ่ถอนจำนอง
ตรวจสอบค่าส่วนกลางค้างชำระ หากเป็นบ้านในโครงการหรือคอนโด
เตรียมแคชเชียร์เช็คหรือวิธีชำระเงินตามที่ตกลง
วันโอนเป็นขั้นตอนสำคัญ หากเอกสารไม่ครบหรือยอดเงินไม่พร้อม อาจทำให้ต้องเลื่อนวันโอนและเสียเวลาเพิ่ม
ข้อควรระวังเรื่องค่าโอนบ้าน
เรื่องค่าโอนบ้านมักเกิดปัญหาเมื่อผู้ซื้อและผู้ขายตกลงกันไม่ชัดตั้งแต่แรก เช่น คิดว่าอีกฝ่ายต้องจ่าย หรือเข้าใจว่าค่าใช้จ่ายบางรายการรวมอยู่ในราคาขายแล้ว
ข้อควรระวัง ได้แก่
อย่าตกลงเรื่องค่าโอนด้วยคำพูดอย่างเดียว
ควรเขียนในสัญญาว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายรายการใด
อย่าลืมค่าจดจำนอง หากผู้ซื้อกู้ธนาคาร
ตรวจสอบภาษีของผู้ขายก่อนวันโอน
เช็กว่าทรัพย์เข้าเงื่อนไขมาตรการลดค่าโอนหรือไม่
หากทรัพย์ติดจำนอง ต้องวางขั้นตอนไถ่ถอนให้ชัดเจน
การเตรียมข้อมูลล่วงหน้าช่วยให้ทั้งผู้ซื้อและผู้ขายไม่เสียเวลาในวันโอน และลดโอกาสเกิดข้อขัดแย้ง
สรุป: ค่าโอนบ้านควรตกลงให้ชัดก่อนวันโอน
ค่าโอนบ้านเป็นค่าใช้จ่ายสำคัญที่ผู้ซื้อและผู้ขายควรรู้ก่อนทำสัญญา เพราะไม่ได้มีแค่ค่าธรรมเนียมโอนกรรมสิทธิ์เท่านั้น แต่ยังอาจมีค่าจดจำนอง ภาษีธุรกิจเฉพาะ อากรแสตมป์ ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย และอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้อง
โดยทั่วไป ค่าธรรมเนียมโอนมักตกลงแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย ส่วนค่าจดจำนองมักเป็นของผู้ซื้อ และภาษีจากการขายมักเป็นของผู้ขาย แต่ทั้งหมดควรตกลงเป็นลายลักษณ์อักษรให้ชัดเจน
หากคุณกำลังจะซื้อหรือขายบ้าน คอนโด ที่ดิน หรืออสังหาริมทรัพย์อื่น ๆ KAP PROPERTY พร้อมช่วยประสานงาน ให้คำแนะนำเบื้องต้น และช่วยให้กระบวนการซื้อขายเป็นระบบมากขึ้น
คำถามที่พบบ่อย
ค่าโอนบ้านใครเป็นคนจ่าย?
โดยทั่วไปค่าธรรมเนียมการโอนมักแบ่งกันระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย แต่สามารถตกลงกันเป็นอย่างอื่นได้ ควรเขียนไว้ในสัญญาจะซื้อจะขายให้ชัดเจน
ค่าจดจำนองใครจ่าย?
โดยทั่วไปผู้ซื้อเป็นผู้จ่าย เพราะเป็นค่าใช้จ่ายที่เกิดจากการกู้สินเชื่อของผู้ซื้อเอง
ภาษีธุรกิจเฉพาะกับอากรแสตมป์ต้องจ่ายพร้อมกันไหม?
โดยทั่วไป หากเสียภาษีธุรกิจเฉพาะแล้ว จะไม่ต้องเสียอากรแสตมป์ซ้ำในรายการเดียวกัน ตามข้อมูลของกรมสรรพากร
ค่าโอนบ้านคิดจากราคาซื้อขายหรือราคาประเมิน?
ขึ้นอยู่กับค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ บางรายการอิงราคาประเมิน บางรายการอาจดูราคาซื้อขายหรือราคาประเมินแล้วแต่ราคาใดสูงกว่า ควรตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินก่อนวันโอน
ก่อนวันโอนควรเช็กอะไรบ้าง?
ควรเช็กเอกสาร โฉนด ค่าใช้จ่ายวันโอน ค่าส่วนกลางค้างชำระ ยอดเงินที่ต้องชำระ และข้อตกลงว่าใครรับผิดชอบค่าใช้จ่ายแต่ละรายการ